Долевое строительство в России заменят новым механизмом уже в 2018г.

You are here:

В России откажутся от самого распространенного вида привлечения средств граждан для возведения жилья — долевого строительства. Сейчас Министерство строительства и ЖКХ РФ работают над новыми способами привлечения в строительство средств граждан. Как заявил вчера в рамках ПМЭФ-2014 заместитель министра строительства Александр Плутник, новые механизмы финансирования долевого строительства могут быть введены уже к 2018г.

В Минстрое рассчитывают, что отмена долевого строительства позволит исключить обман дольщиков. Министерство сейчас прорабатывает детали с банками и строителями. Базовая модель предполагает введение посредника между дольщиком и застройщиком. Таким посредником может стать банк, который будет принимать средства граждан на специальный счет и уже с этого счета выдавать застройщику.

По сути, власти признают, что действующий с 2004г. ФЗ-214 «О долевом строительстве…» оказался недостаточно эффективным в плане защиты прав дольщиков. Закон, который решил бы абсолютно все проблемы, пока не разработан. Поэтому с этого года появился такой дополнительный механизм защиты, как обязательное страхование ответственности застройщика.

Во сколько обойдется новый посредник дольщику

Эксперты рынка недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», отмечают, что появление посредника между застройщиком и дольщиком, безусловно, повысит цены на квартиры. Стоит отметить, что и сам Александр Плутник признал, что введение нового механизма может повысить стоимость квадратного метра максимум на 5%. Но при этом, по его словам, надежность схемы для дольщиков существенно возрастет.

Как сообщила руководитель юридического департамента девелоперской группы компаний «МИЦ» Дарья Погорельская, банк – коммерческая организация, основной целью деятельности которой является извлечение прибыли, и стоимость посреднических услуг банка будет компенсирована из кармана гражданина, приобретающего квартиру.

Эксперты отмечают, что если застройщиков переориентируют на финансирование строительства за счет кредитных средств, покупатели лишатся возможности приобретать жилье на ранних стадиях, когда действуют более выгодные условия на приобретение квартир за счет предлагаемых скидок на начальном этапе строительства.

По мнению аналитика УК «Промсвязь» Екатерины Поповой-Щелкан, схема со специальными номинальными счетами лишит застройщиков такого инструмента финансирования строительства, как вовлечение денежных средств населения в строительство и их использование до сдачи объекта в эксплуатацию, что может быть экономически более эффективно для застройщиков по сравнению с банковским кредитованием.

«Застройщики будут учитывать в стоимости квадратного метра расходы на обслуживание привлеченных кредитных средств. Все это приведет к удорожанию новостроек для покупателей более чем на 5% – на 15–20%, если предлагаемая схема финансирования не будет предусматривать снижение издержек застройщиков», – комментирует Екатерина Попова-Щелкан.

В «Миэле» прогнозируют рост цен примерно на 10-20%. «Это связано прежде всего с тем, что вместо дешевых средств дольщика застройщик будет получать средства от банка под определенный процент, что существенно повлияет на себестоимость проектов, а уход с рынка небольших девелоперов может повлиять на кол-во реализуемых проектов, что также может спровоцировать рост цен, по крайней мере на первом этапе», — считает руководитель правового департамента компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Стоит отметить, что в среднем разница в цене на квартиры в новостройках на стадии котлована до окончания стройки составляет 15–25%, к моменту получения прав собственности она может прибавить еще несколько процентов. В отдельных жилых комплексах разница в цене жилья на старте продаж и на стадии сдачи дома в эксплуатацию может доходить до 40%.

Также аналитики на рынке недвижимости опасаются, что новая инициатива Минстроя может привести к резкому сокращению объемов строительства жилья. Принятие данного закона может негативно сказаться на небольших девелоперах, особенно в регионах. «Это связано с тем, что получение кредитов и банковских гарантий застройщиками, которые не являются структурами близкими к крупному банковскому сектору – затруднительно, как по причине небольшого количества банков, удовлетворяющих требованиям закона, так и по причине отсутствия необходимых гарантий со стороны закона для банков», — поясняет Наталья Шаталина.

Как будет работать новый механизм?

Минстрой окончательно не определился, как будет действовать новый механизм, и пока ведет консультации с банками и застройщиками. Однако, как ранее заявляли в министерстве, финансирование строительства жилья за счет средств дольщиков должно смениться проектным финансированием банков. По предварительному сценарию, сумма задатка от будущего собственника квартиры не должна превышать 10% стоимости жилья. До ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. Застройщик должен будет передать квартиру покупателю не позже чем через три года со дня заключения договора. Средства должны будут перечисляться на специальный счет в банке, а с него девелоперу. При этом банк должен будет контролировать расходование средств на строительство данного дома.

Эксперты пока затрудняются ответить, насколько будет работоспособным и эффективным данный механизм. «Механизм будет разрабатываться еще долгое время и после вступления в силу изменений в закон. И сейчас есть надзорные органы, контролирующие деятельность застройщиков, банкам же понадобятся специалисты в этой области и четкий механизм взаимодействия с застройщиками и контроля», – считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Банки в настоящее время неохотно участвуют в схеме, установленной ФЗ-214, когда речь идет о поручительстве за исполнение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве. Нежелание банков предоставлять поручительство связано с невозможностью для кредитной организации оценить в момент предоставления поручительства объем требований, которые могут быть предъявлены к поручителю. «Формулировка закона предполагает, что поручительство выдается не только на сумму договора участия в долевом строительстве объекта, но и на сумму всех возможных штрафов и пеней по такому договору, а также поручитель должен дать согласие на возможное изменение обязательств по договору, влекущее увеличение ответственности поручителя. Поэтому фактически такой предусмотренный законом способ обеспечения, как поручительство, сейчас фактически не используется», – поясняет Дарья Погорельская.

Как банки отнесутся к инициативе законодателя работать с дольщиками, выступать посредником между застройщиком и дольщиком, сложно прогнозировать. Сами банки пока не готовы комментировать новые механизмы. Ряд крупных банков, в которые «РБК-Недвижимость» отправила запросы, отказались комментировать новые схемы финансирования строительства, сославшись на неопределенность в данном вопросе.

Эксперты считают, что новый механизм привлечения средств в строительство жилья создаст определенные сложности. Ирина Доброхотова считает, что на начальных этапах, в связи с дополнительной процедурой согласования расходов на строительство, сроки строительства могут в какой-то степени затягиваться. Когда механизм и процедура будут четко отработаны, эта проблема будет устранена.

«Введение в процесс строительства и реализации жилья нового участника – банка, на наш взгляд, увеличит сроки совершения сделок по продаже жилья. Банк – довольно бюрократическая организация, его деятельность жестко отрегулирована нормативами Центробанка РФ, требованиями законодательства. Полагаем, и дольщику, и застройщику будет сложнее договориться по условиям сделки, если банк будет выступать фактически гарантом исполнения обязательств застройщика перед дольщиком», – комментирует Дарья Погорельская.